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房地产调控增速出现明显回落
新理财 | 来源:中国电商金融网 2018-05-25

   经过长达一年半的严厉调控,房地产需求端的销售增速已出现明显回落,按照历史惯例,供给侧的房地产投资也将跟进下滑,但今年4月数据却显示,房地产开发投资持续保持韧性,实现了10.3%的增速,并成为固定资产投资增长的第一动力,大大超出市场预期。

  然而,笔者深入分析房地产投资的结构变化后发现,房地产投资的前景也不是那么乐观,下半年再度回落将不可避免。在此背景下,普通家庭在购房决策过程中又该关注哪些最新趋势?

  房地产投资成固产投资增长主动力

  从1-4月份累计数据看,全国固定资产投资为15.44万亿元,同比增速为7%,创下数十年来新低,其中房地产(000736)投资为3.06万亿元,较1-3月增速(10.4%)微幅回落至10.3%,但仍保持了强劲增长势头。这使得1-4月房地产投资占固定资产投资比重上升至19.8%,高于2017年同期(19.2%)和全年(17.38%)的比重。相反,1-4月制造业投资尽管有所回升,但仍大幅低于投资的整体增速,并成为投资增速创历史新低的主要拖累因素。

  房地产投资持续高增的真相是什么?基于国家统计局的统计,房地产开发投资主要由施工相关投资(建筑工程投资、安装工程投资和设备购置费)和土地相关投资(土地购置费)组成,它们分别占房地产开发投资的比重约为80%和20%,并且长期以来保持了相对稳定的比例关系(参见下图)。
 


  然而,今年以来的形势似乎正在发生变化,一季度土地购置费占房地产投资的比重已经上升到24%的历史高位(参见下图),且同比增速高达67.8%,成为房地产投资持续高增的主要动力。
 


  相反,房地产施工投资两大主体——建筑工程和安装工程的投资增速分别为-0.5%和-3.1%(参见下图)。房地产投资中土地购置费大增与建安投资的净下降,形成了鲜明的反差,也成为预判未来房地产开发投资增长前景的两大重要视角。

 最近一段时间,许多城市限购升级再度点燃了房地产市场热度,按揭利率上浮也未能阻止购房者和投资者的热情。对于普通购房者而言,还需要保持适当的理性,房地产市场的黄金二十年已过,希冀投资房地产致富的时代已经结束。但是,对于有居住需求的购房者,以下两个最新的趋势值得关注。

  其一,一线城市高品质楼盘性价比凸显。受限价政策影响,一线城市价格管控异常严格,部分区域一、二手房价格倒挂现象较为严重。短期内,一线城市调控难言放松,中高端市场更是价格管控的重点。最近,包括北京在内的一线城市都实现了交易量和价格的触底,特别是过去一年多二线城市房价快速上涨,使得一线城市的房价性价比凸显。

  其二,人才引进力度大的强二线城市房价明显下跌的概率不高。今年以来,西安、南京、天津等二线城市和最近海南人才引进政策力度空前,据媒体报道,天津人才新政出台后一天内申请人数达30万,西安引才政策出台三天内落户1.5万人。因此,这些城市的年轻高素质人口净流入还将持续,将对这些城市房价形成有效支撑。 房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势

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