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地产投资增速高位与销量面临三大背离
时间:2018年10月31日
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     从国家统计局数据看,今年房地产行业保持高位增长态势:前三季度,全国房地产开发投资完成88665亿元,同比增长9.9%,维持高位增长;而房地产销量增速则开始低位放缓,前三季度商品房销售面积119313万平方米,同比仅增长2.9%,增速在1~8月份4.0%的基础上大幅回落1.1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离,但展望未来,背离最终仍将走向趋同。

     从投资结构来看,投资增长主要受土地购置费以及施工成本上升的推动,预计未来随着房企资金压力加大,房地产投资增速会趋于回落。因此,未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。在需求倒逼供给放缓的走势下,房地产企业的销售回款就成为周转的最关键环节。负债率过高或者融资能力较差的中小企业面临的生存压力会更大。

     今年1~9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1~8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。但长期来看,房企不但与其他企业一样,面临融资成本不断抬升的问题,还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降,也印证了销售增速放缓的隐忧。

     前三季度,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1~8月份提高0.1个百分点,创年内新高。但这次与以往不同的是,企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中,拿地胆气却越来越弱:据中指300城土地市场数据,三季度流拍面积占总推出面积的9.3%,为近年来最高值;9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%,远低于去年同期的28.08%,创近年新低。可以看出,房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换,决策难度更大,茫然更甚于焦虑。

     行业的三个背离,从供求端到资金端到经营端,从外到内、从宏观到微观逐层显现,体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这一次的周期拐点和之前我们所说的中国房地产3年一个周期不一样的地方在于,这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点,还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看,支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。

     伴随着中国城镇化率速度放缓,成熟期的房企要主动转向高质量发展。房地产企业要学会像一个制造企业、一个其他行业的普通企业一样,以产品为核心打造企业生态,通过提升产品吸引力来获得市场份额。所有企业家的经营理念必须及时转变,因为这次行业拐点和以前不一样——这次是行业生命周期的大拐点,不再是如以前仅关乎政策是否放开、房价是否涨跌的小拐点。差异化竞争、品牌战略等一些消费品企业常用的名词将不断出现,周转率、产品定位等浅度应用的词汇将被深度研究和使用。

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